Des professionnels à votre écoute

On se demande souvent si cela est possible ? puis-je acheter un bien immobilier en Thaïlande en toute sécurité ? Serai-je vraiment propriétaire et libre de mes décisions concernant ce bien ? pourrai-je le louer sereinement et percevoir les fruits de mon investissement en toute liberté et en règle avec mon pays de résidence fiscale ? Nous sommes là pour répondre à ces questions et vous donner les informations les plus fiables et les plus complètes possible.

1 °/ Je veux acheter un terrain pour faire construire ma maison en Thaïlande :

Cet achat est l’opération la plus délicate. En effet la loi foncière Thaïlandaise réglementée par le code du cadastre (“land code”), par le ministère de l’intérieur, par le code civil et commercial et par la réforme de 1975 sur les terrains agricoles ne permet pas à un étranger de posséder un terrain sous son nom propre. En pratique, il existe deux cas de figure :

a – Vous êtes un étranger qui transfert 40 000 000 de bahts en Thaïlande (environ 1 million d’euros) afin d’investir dans différents secteurs et alors vous obtenez une autorisation d’achat de terrain par le ministère de l’intérieur. Dans ce cas vous pourrez devenir propriétaire à vie d’un terrain d’1 Rai (1600 m2) ou plus puisque depuis septembre 2011 la loi ne donne plus de limite.

b – Vous êtes un étranger qui crée une société de type LLC (société à responsabilité limitée) enregistrée en Thaïlande dans laquelle vous devez posséder obligatoirement une participation minoritaire. Votre ou vos associés thaïlandais doivent être majoritaires en termes de parts sociales. Cette société peut alors acheter tout type de construction et de terrain. Cette société devra obligatoirement être réalisée et enregistrée par un avocat thaïlandais spécialisé. La LLC a un seul directeur : vous. 

Cette dernière est la plus utilisée pour les non thaïlandais qui souhaitent acquérir une terre et en garder le contrôle ad vitam. Vos associés thaïlandais seront sélectionnés par votre avocat et n’auront aucun pouvoir sur le terrain et la maison construite dessus. Vous serez libre de vendre, louer, agrandir sans avoir besoin de leur autorisation. Les statuts de la LLC prévoyant « un pacte d’associés » qui donne tout pouvoir au directeur bien qu’il ne soit pas associé majoritaire. Vous serez le directeur de la LLC. Alors pourquoi les thaïlandais ont-ils intérêt à être associés ? et perçoivent-ils des fonds sur les loyers encaissés ou sur les fruits de la vente du bien ? C’est une question qui revient beaucoup et qui intrigue les occidentaux.

Les thaïlandais connaissent ce système et ne cherchent pas à aller plus loin. Ce système leur donne une illusion de contrôle du partage des terres et cela semble permettre au gouvernement de garder la face. Par ailleurs la Thaïlande est une royauté qui au même titre que l’Angleterre, souhaite «conserver» un certain contrôle sur l’administration des terres du royaume. Garder la face en Asie est fondamental !

Par ailleurs, les associés thaïlandais touchent souvent une gratification à la signature de la société, une somme très raisonnable de quelques centaines d’euros pour leur participation, ils peuvent ainsi s’enorgueillir de participer à plusieurs sociétés et ainsi avoir un statut social plus enviable. 

Garder la face avec leur entourage. Enfin, si vous revendez le terrain, vous revendrez la LLC, l’acquéreur deviendra le nouveau directeur et les associés thaïlandais repercevront une indemnité. En cas de revente du terrain et donc de la LLC, les statuts prévoient une exclusivité de
perception des fonds au directeur donc les thaïlandais savent qu’ils ne peuvent prétendre à rien.

Une fois que vous êtes propriétaire via la LLC du terrain (dont la superficie se calcule en RAI de 1600 m²) vous pouvez faire construire votre maison. La LLC fera un bail de 30 ans renouvelable 2 fois, à celui qui fait construire la maison et qui en est donc le propriétaire. Ainsi vous êtes à la fois le directeur de la LLC propriétaire du terrain et le propriétaire du bail de 30 ans renouvelable 2 fois « bail foncier » qui vous permet de faire construire la maison et d’en jouir librement (occupation, location, revente). 

Ce système peut paraître compliqué, mais il distingue le terrain et la maison construite dessus. Cela permet ainsi en cas de perception de loyer d’exclure les associés thaïlandais de toute rémunération, puisque les loyers sont perçus par le propriétaire de la maison et non celui du terrain.

2 °/  Je ne veux pas acheter le terrain mais jouir d’une maison en qualité de propriétaire :

C’est le combo : location d’une terre + achat de la maison située sur ce terrain ou construction d’une maison sur le terrain loué.

Le bail foncier :

La location long terme (30 ans) d’une terre correspond à l’achat d’un bail foncier. La loi Thaïlandaise permet à un étranger d’acheter un bail foncier qui l’autorise à louer un terrain pour 30 ans. A échéance le bail est renouvelable, gratuitement ou avec les frais, pour une nouvelle période de 30 ans. 

Au total, la loi foncière autorise 2 renouvellements, soit 90 ans. Cette location est sans risque et vos droits sont protégés. Vous êtes pleinement propriétaire du bien immobilier construit sur le terrain.

Cela signifie (comme indiqué dans le paragraphe au-dessus) que pendant 30 ans minimum et 90 ans maximum vous jouissez pleinement et intégralement de la maison. Vous pouvez la louer et en percevoir seul les fruits, vous pouvez la vendre dans les délais des 30 premières années ou des 2 fois 30 suivantes. Evidemment que le prix de vente se calcul au prorata des années de location du terrain restantes.

L’avantage d’une telle solution, c’est que vous êtes 100% libre, 100% en règle avec l’administration et vous pouvez posséder en nom propre le bail foncier. Pas besoin de créer de LLC ou d’avoir d’associés thaïlandais. Par ailleurs, la location (lease) du terrain est moins
onéreuse que l’achat.

L’inconvénient est que vous n’êtes propriétaire que pour un temps, certes assez long, mais vous ne transmettez pas un patrimoine définitif à vos ayants-droits. Du coup en fin de bail foncier de 30 ans ou 60 ans ou 90 ans, les constructions réalisées reviennent de droit au propriétaire du terrain. 

Enfin, vous avez un bail fixe de 30 ans, mais rien n’oblige le propriétaire du terrain à accepter automatiquement le renouvellement pour 30 ans de plus et encore de 30 ans de plus au bout de 60 ans. Seuls les premiers 30 ans sont garantis.

Le lease d’un terrain comporte un prix d’achat réduit et le paiement d’un loyer annuel le temps du lease. Cette solution est moins onéreuse et moins compliquée. Elle permet, sur ce terrain loué, la construction d’une maison sur laquelle vous avez l’usus, le fructus et l’abusus le temps de la durée du contrat.

L’espoir réside aussi dans l’évolution de la loi thaïlandaise dans les années à venir. Il est fort probable qu’avec une mondialisation globale et des flux migratoires constants, la législation thaïlandaise évolue vers une possibilité d’acquisition de terre plus simplement et notamment
envers un locataire de bail foncier…

Le droit de superficie :

Il existe une deuxième possibilité de louer un terrain en Thaïlande : “le droit de superficie”. Une personne ou une société Thaïlandaise peuvent accorder ce droit à un étranger. Il s’agit du droit de posséder une construction sur un terrain donné défini et enregistré auprès du cadastre. Tout comme le bail foncier, le droit de superficie peut-être de 30 ans et est renouvelable. En fait cela correspond simplement à posséder une propriété sur le terrain d’un Thaïlandais.

Ce type de bail est utilisé notamment lorsque vous cumulez LLC pour acheter le terrain et qu’ensuite vous souhaitez construire votre propriété dessus. Les deux systèmes sont équivalents, c’est l’avocat qui est en mesure de vous dire lequel des deux systèmes est le plus protecteur et le plus adapté à vos attentes et vos besoins.

Obligation d’enregistrement :

L’enregistrement du bail foncier au nom de l’acheteur se fait auprès du “Royal Thai Land Département”, équivalent du cadastre français. Il est rédigé en langue Thaï.

Le bail foncier est transférable en cas de revente ou d’héritage, il devra préciser :

– la durée de la location
– le droit accordé ou non à l’acheteur de revendre son acquisition (c’est à dire le bail et non le terrain associé)

– les frais d’enregistrement
– les héritiers du bail en cas de décès : dans ce cas il faut rédiger un testament avec un avocat.

Dans tous les cas rappelez-vous que le bail foncier doit être enregistré au “Land Department” sinon il ne serait valide que 3 ans indépendamment de toute date inscrite dans la section “durée de la location”, elle serait considérée comme « non écrite ». Ces deux types de baux impliquent votre obligation de payer l’impôt foncier.

3 °/ Je veux acheter un appartement ou une maison dans une copropriété :

Les étrangers ont le droit d’acheter un « condominium » (mot latin signifiant copropriété) en Thaïlande. La loi autorise en effet l’acquisition en pleine propriété d’une unité (appartement, maison) dans un immeuble, dans une résidence, par des personnes physiques ou morales de nationalité étrangère.

La propriété est donc à votre nom propre ou celui de votre SCI ou société de droit étranger, sans que vous n’ayez besoin d’associés thaïlandais ou de créer une société de droit thaï.

Pour ce faire il faut faire partie d’une de ces 3 catégories :

a-L’ étranger bénéficie d’un permis de résidence permanente en Thaïlande.
b-L’ étranger est régit par la loi de promotion de l’investissement.
c- L’ étranger qui fait entrer des devises étrangères, qui retire de l’argent d’un compte en bahts “non résident” ou d’un compte en devise étrangère dans le but d’acheter un appartement.

La majorité des acheteurs entrent dans cette dernière catégorie. Au moment du transfert des fonds en devise étrangère vers une banque Thaïlandaise il faut bien préciser à la banque que la raison de votre transfert est « l’achat d’un appartement » et cela doit être notifié. 

Cela signifie que vous ouvrez un compte dans une banque thaïlandaise, que vous transférez des euros, des dollars ou des Francs suisses sur ce compte dans le but « d’acheter un condominium » alors vous serez autorisé à acquérir le bien. L’avocat thaïlandais se chargera de la validité de l’ensemble des démarches y compris avec la banque.

Un condominium peut-être un appartement, un studio ou une maison de ville, du moment que cela fait partie d’un ensemble immobilier avec des parties communes.

Concrètement la première étape de l’achat d’un condominium est donc d’ouvrir un compte en nom propre dans une banque de Thaïlande, cela vous permettra d’obtenir les certificats bancaires qui vous seront nécessaires par la suite. Lorsque vos fonds sont crédités sur votre compte thaï, la banque doit vous remettre le “Foreign Exchange Transaction Form” qui vous sera nécessaire :

– pour rapatrier votre argent si vous souhaitez un jour revendre votre appartement.
– pour enregistrer votre achat en toute propriété auprès du cadastre

La seconde étape est de faire votre choix d’achat, mais ça c’est notre travail !

Une fois votre choix fait, il vous faudra vérifier avec notre aide que :

– Le quota d’unités pouvant être détenus par des étrangers dans l’immeuble n’est pas atteint. Un étranger peut revendre à un étranger. Mais les étrangers ne peuvent pas posséder plus de 49% de la surface totale de toutes les unités du complexe.

– Vous avez lu le règlement de copropriété et vu quelles sont les règles et contraintes.

– Vous avez contrôlé le montant des charges de copropriété et les taxes à payer par an.

Une fois l’argent versé sur votre compte bancaire thaïlandais, une fois votre choix de propriété fait, une fois que vous aurez avec notre aide, tout contrôlé… L’avocat rédigera en accord avec le vendeur le compromis de vente. Si l’achat est réalisé sur plan, les paiements
s’effectuent selon un calendrier d’avancement des travaux.

La dernière étape est “le transfert du titre de propriété” : le dernier versement et la finalisation de la transaction ont lieu au cadastre Thaïlandais. Vous paierez avec un chèque de banque. Nous serons là pour vous accompagner.

Un agent immobilier vous épargnera beaucoup d’efforts et de temps en vous proposant un éventail de propriétés correspondant à votre gamme de prix et à vos besoins. Malgré ce que beaucoup croient, l’achat d’une propriété directement auprès d’un promoteur peut entraîner des dépenses plus importantes que vous ne l’aviez prévu au départ, contrairement à l’intervention d’un agent.

Nous sommes spécialisés depuis des années en V.E.F.A. (sur plan) et habitués à négocier avec les promoteurs pour les « options ». L’idée étant que le prix final soit « clés en main ». Les propriétés en Thaïlande étant généralement proposées à un prix fixe, un agent compétent servira de liaison précieuse entre vous et le promoteur ou le vendeur. Il sera mieux placé pour obtenir le prix le plus raisonnable et représenter vos intérêts à chaque étape du processus.

En Thaïlande, la négociation est unique, c’est « un seul coup ». Il faut faire une proposition correcte qui soit audible par le vendeur local, sinon l’affaire est loupée et le propriétaire ne reviendra pas dessus ! N’oubliez pas que le plus important en Asie est de ne pas perdre la face !

Par contre si vous rachetez un bien à un étranger, vous êtes sous l’autorité d’une négociation classique qui engendrera plusieurs « allers retours » entre les parties.

4 °/ Je suis libre de mettre mon bien en location ? courte ou longue durée ?

En investissant en Thaïlande vous pourriez avoir envie de louer votre bien quand vous n’y êtes pas et notamment si vous ne venez en Thaïlande que quelques semaines par an. La rentabilité en Thaïlande est très bonne, viser une rentabilité brute de 10%,12% est parfaitement envisageable. Cela dépend évidemment des périodes de mise en location, du rapport qualité prix et des équipements proposés.

En théorie il n’y a pas de limite de location saisonnière en Thaïlande, vous pouvez louer votre bien autant que vous le souhaitez, mais par période de 1 mois minimum. Votre locataire doit rester au minimum 1 mois dans votre bien. Cela semble donc mettre un frein à la location saisonnière classique pour 3,5,7 ou 10 nuitées. L’état thaïlandais souhaitait protéger les hôtels et résidences hôtelières d’une concurrence
déloyale.

La législation s’est assouplie et permet de louer sa résidence en courte durée, il suffit d’inscrire son bien sur le registre du ministère du tourisme « en résidence hôtelière » et de remplir un certain nombre de critères, justifiant la classification « séjour chez l’habitant ».

La location longue durée ne pose aucun problème (3 mois, 6 mois, 12 mois ou 36 mois), il y a beaucoup de demandes aussi, mais la rentabilité est moindre, elle tombe aux alentours de 5 ou 6% bruts. 

Nous nous occupons de gérer l’ensemble du dossier, trouver des locataires à travers le monde, gérer les transferts de fonds, contrôler l’état des lieux avant et après les départs et ensuite veiller tout au long de l’année à l’état général de la propriété (jardin, piscine, entretien et
réparation).

N’hésitez pas à nous solliciter sur ces points.

5° / – Et mon argent il devient quoi ?

C’est bien évidement la question que se posent les investisseurs en Thaïlande. Comment percevoir mes loyers et surtout comment en disposer ? puis-je les rapatrier dans mon pays de résidence fiscale en toute légalité ?

Quoiqu’il arrive, quelque soit l’investissement que vous déciderez de faire, vous disposerez d’un compte bancaire personnel en Thaïlande et peut-être même d’un compte professionnel si vous créez une LLC. Vous pourrez donc librement utiliser les moyens de paiement électroniques (cb, virements)
mis à votre disposition par la banque thaïlandaise à travers le monde sans avoir à vous justifier. Vous pourrez aussi rapatrier les fruits de vos locations dans votre pays de résidence fiscale, lorsque vous aurez acquitté les frais d’imposition sur les revenus fonciers thaïlandais et que votre comptable thaïlandais ou votre avocat thaïlandais vous aura transmis votre attestation fiscale. La Thaïlande et votre pays de résidence fiscale ayant signé ensemble « une convention fiscale ». C’est le cas entre la France et la Thaïlande par exemple.

Il est bien entendu ici, que les frais d’imposition foncier thaïlandais sont bien inférieurs à ceux pratiqués ailleurs, dans le cas contraire, ou votre imposition serait plus favorable dans votre pays de résidence fiscale qu’en Thaïlande, il suffira de déclarer vos revenus fonciers dans votre pays de résidence fiscale et d’apporter la preuve à l’administration fiscale thaïlandaise de son acquittement chez vous.

Certaines conventions fiscales conviennent, que s’il existe une différence d’imposition entre les deux états, le contribuable devra déclarer et verser la différence aux services fiscaux de son état de résidence fiscale. Il conviendrait alors de créer une LLC thaïlandaise de location
immobilière, soumise au droit thaïlandais.

Les conseils de l’avocat thaïlandais et de son fiscaliste seront évidemment précieux en cas de
questions pointues et d’optimisation fiscale.

6° / – Et ça va me couter combien ?

Pour l’achat d’un bien vous aurez à payer des frais d’enregistrement aux cadastres thaïlandais (équivalent aux frais de notaire) qui sont calculés sur le prix de vente déclaré librement par les parties entre 3 et 5%.
Vous aurez des droits de création de LLC (si cette voie est choisie), avocat, fiscaliste, enregistrement à négocier avec le Cabinet d’avocat. Quelques milliers d’euros.

5% de frais d’agent immobilier fixes sur tout Koh Samui et pour tous les agents.

Pour le management de maison en location 20% des loyers encaissés pour l’agent gestionnaire et quelques frais de comptable pour les déclarations.

Toutes ces données n’ont qu’une valeur informative et non en aucun cas de valeur juridique au sens contractuel du terme. La consultation d’un conseiller juridique et/ou fiscal local est recommandée. Ces informations relèvent d’une obligation de moyen et non de résultat.